건축에 들어가는 비용에는 어떤게 있을까?

안녕하세요 

 

부동산을 구매하는 것이 아닌 내 집, 내 건물을 지을 때 들어가는 비용은 무엇이 있을까요?

건설 업무를 하면서 건축과정에서 들어가는 비용과 느낀점을 정리해보았습니다. 

 

건축에 들어가는 비용은 크게 5가지로 볼 수 있습니다.

 

1. 토지구입비

토지를 구입할 때 들어가는 기본 비용이 있습니다. 그리고 토지를 획득함에 따라 세금이 부과되며, 수도권이나 대도시 내라면 아마 가장 큰 비중을 차지할 수 있습니다.

 

2. 건축설계비

일반 주택이나 작은 건물의 경우 건축 설계비는 보통 시세에 따라 평당 얼마 수준으로 비용이 산정되는 것으로 알고 있습니다. 그러나 공공기관이나 대형 건물의 설계는 보통 공사비의 몇%를 정해놓고 예산을 준비합니다. 이는 예상되는 공사비(시공비)를 미리 산정(예측)해야합니다. 이 경우는 각각의 발주자에 따라 다른 방법으로 예상공사비를 산출하는데 실제로 들어갈 규모와 자재들을 계산해서 하는 굇수분들도 계시지만, 신뢰할만한 자료등을 통해 산정하는 방법도 있습니다.(이 내용은 추후 다루겠습니다)

 

설계비는 설계사의 규모에 따라 달라지는 경우도 있지만 주로 건물의 규모와 설계난이도 등에 따라 달라지는 경향이 있습니다. 만약 굉장히 복잡하고 독특한 형태이며, 용도도 일반적이지 않다면 그만큼 설계난이도가 올라가겠죠? 

 

건축에 들어가는 비용은 억단위기 때문에 부담을 줄이기 위해서도 가능한 불필요한 지출을 줄이고 싶어합니다. 그러나 설계는  건축과정에서 정말로 중요한 부분이며, 설계단계에서 철저한 검토와 준비를 통해 비용을 줄이고, 시공 및 사용 시 발생하는 문제점을 최소화할 수 있습니다.

예를 들면 만약 주택을 시공하는 도중에 외부에 있는 계단에 방수가 되어있지 않고, 구배(기울기)가 제대로 잡혀있지 않아 물이 고이면서 2층 현관문 내부로 물이 들어온다면 어떠시겠습니까?

거기에 설계비를 아끼고자 불완전한 도면 때문에 생긴일이라면요?

이런 경우 보통 경험이 많고 어느정도 규모와 실력이 있는 시공사라면 해당 부분에 대하여 건축주에게 이야기하고 설계도면을 수정하던가, 아니면 알아서 구배를 조정하여 내부로 침입하는 물을 미리 처리하겠죠

하지만 설계도면에 다 표기가 되어있다면 시공사는 그대로 따르기만 하면 될거고, 만약 도면대로 시공이 안되었다면 그 부분에서 클레임을 걸수 있을 겁니다.

또한, 설계단계에서 결정된 건축물의 구조에 따라 공사비(시공비)가 좌우되며, 설계사가 해당 구조에 대한 이해나 능력이 부족하다면 시공이나 사용에 문제가 생길 수 있겠죠.

예를 들어 목구조로 설계가 되었는데 습기에 대한 조치가 미비하다면?, 철근콘크리트 구조로 설계하고 단열재 시공을 설계하였는데 열교현상을 막지 못해 벽쪽에 결로가 생긴다면?

엄청난 돈을 들여 집을 지었는데 이런 일을 겪게 되면 심각해질 수 있습니다.

 

 

3. 대지 조성비용

만약 나대지인 경우, 평탄화 및 부지 정리 비용이 일부들어가게 되겠지만, 기존 건물이 있는 경우 기존 건물에 대한 철거비용이 들어갑니다. 철거를 하는데 들어가는 노임(인건비)외에도 폐기물처리비용이 든다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

 

4. 시공비

시공비는 건축비용에서 첫번째 또는 두번째로 큰 비중을 차지할 것입니다. 시공비 견적서를 받으시면 아마 업체마다 금액의 차이가 날 것입니다. 그 이유는 여러가지가 있겠지만,

 

첫번째로 시공사가 공사할 때 들어가는 노임단가의 차이가 있을 것이며, 자재수급에 들어가는 비용도 고려할 수 있습니다. 보통 신뢰할 수 있는 공사비 자료인 조달청 공사내역을 보면 자재비용은 대략 공사비의 30%정도 들어가며, 노무비는 약 40%정도 되기 때문에 이를 시공사가 어떻게 조정하여 공사하느냐에 따라 공사비가 달라질 수 있습니다.

두번째로는 동일 자재를 사용한다고 가정할 시, 시공업체의 규모(대형, 중형, 소형)등에 따라 공사비의 규모가 달라집니다. 대형 시공사일수록 공사비는 증가하기 마련입니다. 그 이유로는 간접비라고 하는 항목 때문입니다.

 

공사비는 크게 직접 공사비와 간접 공사비로 나눌 수 있습니다.

직접공사비는 공사에 들어가는 직접비용 즉, 현장에서 사용되는 자재비, 현장인부들에 대한 노임비용, 외주에 들어가는 비용 등이 있습니다. 간접공사비는 현장근로자의 보험료 (직접비 항목 합계의 요율), 본사 등에서 지원하는 인력에 대한 노무비, 안전관리비 등등이 있습니다.

 

대형 시공사일 수록 현장에서 다 하지 못하는 업무 (도면 검토, 시공 공법에 따른 기술적인 검토 지원, 현장 지원 등등)를 본사에서 지원해주기 때문에 본사의 인건비가 포함되곤 합니다. 그렇기 때문에 시공사의 규모가 커질 수록 공사비가 높아지는 경향이 있습니다.

 

사족으로, 시공사를 선택할 시 견적서가 얼마나 짜임새 있고 세부적으로 작성되어있냐를 봐야하는 것도 있지만, 면허여부를 확인하여야합니다. 2018년 6월 27일 이후로 연면적 200M2 (60평) 초과 되는 건축물은 건설업 면허를 가진 업체가 시공해야만 합니다.(법적 사항입니다.) 단, 공동주택, 다가구 주택등은 200M2(60평) 이하라고 하더라도 반드시 면허가 있는 건설업체가 시공해야합니다.

건설업 면허를 가진 종합건설업체가 시공해야하는 이유는 부실시공을 막기 위함이며, 종합건설면허를 얻기 위해서는 요건이 까다롭기 때문에 어설프거나, 규모가 작아 시공능력이 부족한 업체는 종합건설면허를 갖고 있지 않습니다. 만약 명의대여를 한 업체가 있다면 건설산업 기본법 제 21조를 위한반 것으로 추후 공사대금채권 가압류 시 현장 부도나, 안전사고 발생 시 발주자(건축주)가 피해자에게 손해배상 책임을 져야할 수도 있습니다. 종합건설업체 면허 보유 여부는 대한건설협회 또는 국토부 KISCON에서 조회 가능합니다. 간단히 업체명을 검색하여 대표자명과 지역을 확인하시면 됩니다.

 

대한건설협회 :  www.cak.or.kr/

http://www.cak.or.kr/

 

 

키스콘 : https://www.kiscon.net/

건설산업지식정보 시스템

https://www.kiscon.net/

 

 

5. 제세공과금

마지막으로 제세공과금이 있습니다. 건물 취득세, 지방교육세 등이 있으며 이는 요율로 책정됩니다. 공사비의 약 4~5%정도 선입니다.

 

 

이렇게 건축과정에서 들어가는 비용을 알아보았습니다. 감사합니다.